Una estación de servicio puede cerrar, venderse e incluso desaparecer físicamente del paisaje. Pero nada de eso responde la pregunta más difícil: ¿qué quedó debajo del terreno?
Después de años o décadas almacenando nafta, gasoil, lubricantes y otros productos, conocer el estado del subsuelo deja de ser una curiosidad técnica y se convierte en una condición necesaria antes de vender, comprar o cambiar el uso del predio. Ahí aparece un término que se escucha cada vez más seguido y que se entiende cada vez menos: libre pasivo ambiental.
Qué significa realmente
En términos prácticos, se trata de contar con evidencia técnica suficiente para demostrar que un sitio no presenta una afectación ambiental que requiera acciones adicionales, particularmente en suelo y agua subterránea.
Conviene hacer una aclaración de entrada, porque evita malentendidos costosos: el libre pasivo ambiental no es un certificado nacional único que se obtenga mediante el mismo procedimiento en toda la Argentina. Los requisitos dependen de la actividad, de la jurisdicción y de la autoridad competente. Lo que sí existe para estaciones de servicio es normativa nacional específica que le da contenido a la exigencia.
La Resolución 1102/2004 de la Secretaría de Energía establece que, cuando se produce el cierre definitivo de una instalación utilizada para almacenar combustibles, solventes u otros hidrocarburos y se pretende darle otro uso al terreno, la autoridad jurisdiccional debe exigir la erradicación de las instalaciones de almacenamiento. También prevé que pueda requerirse un estudio hidrogeológico realizado por una empresa especializada, a fin de certificar la inexistencia de contaminación con hidrocarburos en el predio.
Dicho de otro modo: retirar los tanques no termina la investigación. La inicia.
El caso de Paraná
En Paraná la regulación es todavía más explícita. La Ordenanza Municipal 9648 regula el funcionamiento y el cese de las estaciones de servicio dentro de la ciudad, y su artículo 52 establece que, ante el cierre definitivo con cambio de destino del predio, deben erradicarse tanques, cañerías y accesorios. Además exige un estudio de evaluación ambiental destinado a comprobar la inexistencia de contaminación con hidrocarburos y contempla expresamente la presentación del libre pasivo ambiental ante el Departamento Ejecutivo Municipal.
La consecuencia práctica es directa: no alcanza con demostrar que el tanque fue retirado. Hay que demostrar qué ocurrió alrededor y debajo de él.
Cómo se demuestra que un predio no tiene un pasivo
La respuesta profesional no debería empezar con "hagamos cuatro perforaciones". Debería empezar bastante antes, con la historia del sitio.
¿Dónde estaban los tanques? ¿Dónde descargaban los camiones? ¿Por dónde pasaban las cañerías? ¿Hubo modificaciones a lo largo de los años? ¿Funcionó un lubricentro? ¿Se registraron pérdidas? ¿Dónde se almacenaban aceites y residuos?
Esa información permite construir un modelo conceptual del sitio, que es la herramienta que convierte un muestreo cualquiera en una investigación con sentido. Recién a partir de ese modelo se diseña el trabajo de campo: dónde perforar, hasta qué profundidad, qué muestrear y por qué.
Según el caso, la investigación puede abarcar suelo, agua subterránea o ambos, e incluir perforaciones, descripción geológica, muestreo de suelo, análisis químicos, instalación de pozos de monitoreo, medición del nivel freático y determinación de la dirección del flujo subterráneo.
No existe una cantidad universal de muestras, y el objetivo tampoco es muestrear mucho. El objetivo es obtener información suficiente para responder correctamente la pregunta ambiental.
Qué pasa si aparece contaminación
Encontrar un compuesto por encima de un determinado criterio no significa automáticamente que haya que retirar todo el suelo del predio. Lo primero es determinar su distribución, porque una concentración medida en un único punto no permite conocer por sí sola la extensión del problema.
Hay que evaluar, entre otras cosas, la profundidad afectada, la geología del sitio, la presencia y profundidad del agua subterránea, la dirección del flujo y los posibles receptores. Si se verifica contaminación, la Resolución 1102/2004 establece que deberán encararse las acciones que determine el estudio correspondiente.
Por eso caracterización y remediación son dos etapas distintas, y conviene no mezclarlas: primero entendemos el problema, después decidimos cómo resolverlo. Invertir ese orden es la forma más habitual de gastar de más y resolver de menos.
Por qué esto también le importa a quien compra
Porque un pasivo ambiental puede transformarse en un pasivo económico.
Un terreno puede parecer excelente por ubicación, superficie y posibilidades inmobiliarias, pero su historia de uso también forma parte de su valor. Si durante décadas hubo almacenamiento subterráneo de combustibles, conocer el estado ambiental antes de cerrar la operación reduce una incertidumbre significativa —y, en muchos casos, una investigación previa a la compra cuesta una fracción de lo que después implica gestionar una afectación que apareció durante la obra.
Por eso la evaluación ambiental forma parte de una buena due diligence, al mismo nivel que el título, la zonificación o los indicadores urbanísticos.
Una idea simple
Un libre pasivo ambiental no debería entenderse como un papel que dice que está todo bien. Debería ser la consecuencia de haber logrado algo más importante: contar con evidencia suficiente para conocer el estado ambiental de un predio.
En una ex estación de servicio eso implica mirar más allá de lo que se ve en superficie. Los surtidores pueden desaparecer, los tanques pueden retirarse, el edificio puede demolerse. El subsuelo conserva la historia del lugar.
La serie completa
Esta nota forma parte de una serie de cuatro entregas sobre ex estaciones de servicio y pasivos de hidrocarburos:
1. [Ex estaciones de servicio: qué queda debajo del terreno cuando cierra el surtidor](https://blog.gexplo.com/blog/ex-estacion-de-servicio-que-queda-bajo-el-terreno) — el panorama general.
2. ¿Qué es un libre pasivo ambiental y por qué importa en una ex estación de servicio? — estás leyendo esta.
3. [¿Qué análisis hacer en un suelo contaminado con nafta o gasoil? TPH, BTEX y algo más](https://blog.gexplo.com/blog/analisis-suelo-contaminado-nafta-gasoil-hidrocarburos) — desde el 8 de septiembre.
4. [¿Se puede construir sobre un terreno donde antes hubo una estación de servicio?](https://blog.gexplo.com/blog/construir-terreno-ex-estacion-servicio) — desde el 12 de septiembre.
GEXPLO · Consultoría Geológica y Ambiental
Trabajamos en investigaciones de suelo y agua subterránea, hidrogeología, monitoreo ambiental y evaluación de sitios potencialmente afectados por hidrocarburos.
Si estás analizando el cierre, la venta, la compra o la reutilización de una ex estación de servicio, escribinos a info@gexplo.com o por WhatsApp al +54 9 343 450-6385. El primer paso es reconstruir correctamente la historia del sitio y definir qué información ambiental hace falta obtener.
Este artículo tiene fines informativos, refleja la normativa vigente a la fecha de publicación y no reemplaza el asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Los requisitos pueden variar según la jurisdicción y la autoridad competente; verificá siempre la versión vigente ante el organismo. Normativa de referencia: Resolución 1102/2004 de la Secretaría de Energía y Ordenanza N.º 9648 de la Municipalidad de Paraná.