Una estación cerró. El terreno está bien ubicado y está en venta. Y aparece una pregunta que puede cambiar por completo el valor de la operación:
¿hay contaminación debajo del predio?
Investigar eso no tiene un precio único, porque no se hace de una sola vez: se trabaja por etapas, y cada etapa se decide con la información de la anterior.
Como referencia orientativa para 2026:
| Etapa | Rango orientativo |
| --- | ---: |
| Revisión histórica e inspección (Fase I) | USD 900–1.500 |
| Investigación de suelo (Fase II inicial) | USD 3.000–6.000 |
| Suelo + agua subterránea | USD 6.000–12.000+ |
| Remediación | Se cotiza según el problema detectado |
Etapa 1: antes de perforar
La primera inversión no es un equipo: es entender el sitio. Conviene reconstruir:
* ubicación histórica de tanques y su antigüedad;
* trazado de cañerías y venteos;
* posición de surtidores e islas;
* sector de descarga de camiones;
* productos almacenados a lo largo del tiempo;
* reparaciones, cambios de instalaciones y pruebas de hermeticidad;
* antecedentes de pérdidas o incidentes;
* estudios ambientales previos y expedientes en el organismo;
* uso del entorno y presencia de pozos de agua vecinos.
Con eso se construye un modelo conceptual del sitio: dónde pudo haber ingresado el producto, hacia dónde pudo moverse y quién podría estar expuesto.
Una buena revisión inicial cuesta poco y evita el error más caro de todos: perforar en los lugares equivocados y concluir, con toda la buena fe del mundo, que "no hay nada".
Etapa 2: investigar el suelo
Si hay sectores con potencial de afectación, se diseña una campaña. El precio depende de:
* cantidad y ubicación de las perforaciones;
* profundidad y método (manual, sonda directa, rotación);
* cantidad de muestras enviadas a laboratorio;
* parámetros analizados (hidrocarburos totales, BTEX, PAHs, metales según el caso);
* accesibilidad del predio y presencia de pavimentos o losas;
* necesidad de detección de campo (PID) para orientar el muestreo.
Una investigación inicial de suelo puede ubicarse aproximadamente entre USD 3.000 y USD 6.000.
Los resultados se contrastan con niveles guía de referencia; en Argentina, el marco más citado sigue siendo el de la Ley 24.051 de residuos peligrosos y su Decreto 831/93, además de la normativa provincial aplicable.
Etapa 3: ¿llegó a la napa?
Si existe posibilidad de que los hidrocarburos hayan alcanzado el agua subterránea, hay que instalar pozos de monitoreo. Eso permite establecer:
* profundidad del nivel freático y su variación estacional;
* dirección y gradiente del flujo subterráneo;
* calidad química del agua;
* presencia de producto en fase libre (LNAPL) sobre el nivel freático;
* extensión probable de la pluma disuelta;
* si hay receptores aguas abajo.
Una investigación que incluya suelo y agua subterránea puede ubicarse aproximadamente entre USD 6.000 y USD 12.000, y superar ese rango en sitios complejos o de gran superficie.
Un detalle que cambia el presupuesto y que conviene definir desde el inicio: un monitoreo no es una foto. Para entender la dinámica suelen hacer falta al menos dos o tres campañas en distintos momentos del año.
Investigar no es remediar
Esta distinción es la que más discusiones evita.
Una investigación busca responder:
* qué ocurrió;
* dónde;
* hasta qué profundidad;
* qué sustancias están presentes y en qué concentración;
* si alcanzó el agua subterránea;
* qué extensión tiene y hacia dónde va.
Una remediación busca resolver el problema encontrado.
No debería presupuestarse seriamente una remediación sin conocer antes la magnitud de la afectación. Un presupuesto de remediación emitido sin caracterización previa no es un precio: es una apuesta, y normalmente la paga el comprador.
Por qué conviene investigar antes de comprar
Porque descubrir el problema durante la obra multiplica su costo. Aparecen:
* obra detenida y equipos parados;
* excavaciones no previstas;
* transporte y disposición de suelo como residuo especial;
* instalación urgente de pozos;
* monitoreo obligatorio;
* remediación;
* exposición ante el organismo de control;
* y, con frecuencia, discusión legal con el vendedor.
Por eso una investigación ambiental es parte razonable de una due diligence. USD 3.000 o USD 6.000 pueden parecer mucho, hasta que se comparan con el costo de comprar un pasivo ambiental desconocido, que se hereda con el inmueble.
En términos de negociación, además, el estudio no sólo protege: da poder. Un informe técnico serio permite ajustar el precio, retener parte del pago o exigir el saneamiento antes de la escritura.
Si te interesa el fondo técnico del problema —qué queda realmente bajo el terreno cuando cierra el surtidor— lo desarrollamos en esta guía complementaria.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda cada etapa?
La revisión histórica, 1 a 2 semanas. La investigación de suelo, 3 a 6 semanas incluyendo laboratorio. Con agua subterránea y campañas sucesivas, varios meses.
¿Se puede hacer con la estación en funcionamiento?
Sí, con planificación. De hecho, muchas investigaciones se hacen en estaciones operativas, antes de una venta o de un cambio de bandera.
Si el estudio da bien, ¿sirve para siempre?
Sirve como línea de base a una fecha determinada. Ese es justamente su valor: deja documentado el estado del sitio en el momento de la transacción.
¿Y si aparece contaminación?
No es el fin de la operación. Es información. En la mayoría de los casos permite renegociar, definir responsabilidades y planificar el saneamiento con números reales.
Valores orientativos 2026
Revisión preliminar: USD 900–1.500
Investigación de suelo: USD 3.000–6.000
Suelo + agua subterránea: USD 6.000–12.000+
Remediación: según caracterización.
El precio de investigar debería compararse siempre con el valor económico de la decisión que se está tomando.
GEXPLO · Consultoría Geológica y Ambiental
Realizamos investigaciones de suelo, hidrogeología y monitoreo ambiental en predios con antecedentes de almacenamiento o manejo de hidrocarburos, con equipo propio de campo.
Si estás evaluando una compra o un cierre de instalaciones, escribinos a info@gexplo.com y definimos juntos qué etapa corresponde empezar.