En casi todas las ciudades hay uno: un terreno bien ubicado, sobre una avenida, con buena superficie y una historia que rara vez aparece en el aviso inmobiliario. Ahí funcionó una estación de servicio.
Hoy los surtidores ya no están, la marquesina se desmontó y el playón quedó vacío. Superficialmente, el problema terminó. Pero una estación de servicio no es solamente lo que se ve: durante veinte, treinta o cincuenta años almacenó nafta, gasoil, lubricantes y aceites usados en tanques enterrados, los movió por cañerías subterráneas y los descargó desde camiones en un sector específico del predio. Todo eso ocurrió abajo.
Por eso, cuando una estación cierra, aparece una pregunta que la demolición no responde: ¿qué quedó debajo del terreno?
Esta nota abre una serie de cuatro entregas dedicada a ese problema. Acá está el mapa general; en las próximas semanas bajamos a cada capa en detalle.
El cierre no es solamente un trámite edilicio
La normativa nacional se ocupa expresamente del tema. La Resolución 1102/2004 de la Secretaría de Energía regula el cierre transitorio y definitivo de instalaciones vinculadas con el almacenamiento de combustibles, solventes y otros hidrocarburos. Su artículo 35 establece que, cuando se produce el cierre definitivo y se pretende darle otro destino al predio, la autoridad jurisdiccional debe exigir la erradicación de las instalaciones de almacenamiento —tanques, cañerías y accesorios— y puede requerir además un estudio hidrogeológico realizado por una empresa especializada, destinado a certificar la inexistencia de contaminación con hidrocarburos en el predio.
La distinción es importante y suele pasarse por alto: retirar el tanque no cierra la investigación. Es apenas el primer movimiento. Lo que la norma pone en discusión no es la instalación, sino el suelo y el agua que estuvieron en contacto con ella.
En Paraná el requisito es todavía más explícito. La Ordenanza Municipal 9648 regula el funcionamiento y el cese de las estaciones de servicio de la ciudad, y su artículo 52 exige, ante el cierre definitivo con cambio de destino del predio, la erradicación de tanques, cañerías y accesorios, un estudio de evaluación ambiental que compruebe la inexistencia de contaminación con hidrocarburos y la presentación del libre pasivo ambiental ante el Departamento Ejecutivo Municipal.
Las cuatro preguntas que ordenan el problema
Con los años nos encontramos con que casi todos los casos —una venta, una sucesión, un desarrollo inmobiliario, una fiscalización— se ordenan alrededor de las mismas cuatro preguntas.
1. ¿Qué se está pidiendo exactamente? "Libre pasivo ambiental" no es un certificado nacional único que se tramite igual en todo el país. Es una exigencia cuyo alcance depende de la actividad, la jurisdicción y la autoridad competente, y que en el fondo pide siempre lo mismo: evidencia técnica suficiente para afirmar que el sitio no presenta una afectación que requiera acciones adicionales.
2. ¿Qué hay que medir y dónde? No se resuelve con cuatro perforaciones al azar. Primero se reconstruye la historia del sitio —dónde estaban los tanques, por dónde pasaban las cañerías, dónde descargaban los camiones, si hubo lubricentro, si se registraron pérdidas— y recién después se diseña la investigación. Esa reconstrucción se llama modelo conceptual del sitio y es lo que convierte un muestreo en una investigación.
3. ¿Qué se le pide al laboratorio? TPH, BTEX, PAH, metales, volátiles. La lista puede crecer indefinidamente, y pedir de más encarece tanto como pedir de menos deja huecos. El paquete analítico correcto se desprende del producto que estuvo almacenado, de la geología y de la profundidad del agua subterránea, no de una plantilla estándar.
4. ¿El predio sirve para el uso que quiero darle? Encontrar hidrocarburos no condena un terreno para siempre, pero tampoco es un dato menor. El uso futuro —industrial, comercial, residencial— cambia el contexto de evaluación, porque cambia la exposición potencial.
El subsuelo no se ve, pero se hereda
Hay una frase que aparece seguido en las visitas a predios cerrados: "acá no se ve nada". Es cierto, y es irrelevante. Una pérdida lenta y sostenida de una cañería puede comportarse de manera completamente distinta de un derrame superficial: no deja mancha, no deja olor en superficie, y sin embargo puede afectar el suelo debajo de las antiguas instalaciones y, según la geología y la profundidad del nivel freático, alcanzar el agua subterránea y moverse con ella. Y el agua subterránea no reconoce límites catastrales.
Ese es el motivo por el que la evaluación ambiental forma parte de una buena due diligence. Un pasivo ambiental desconocido puede transformarse en un pasivo económico en el peor momento posible: durante la excavación, con la obra en marcha y la operación inmobiliaria ya cerrada. Investigar antes no elimina el riesgo, pero convierte una incógnita en información. Y la información se puede negociar, presupuestar o usar para decidir no avanzar.
Qué viene en esta serie
Durante las próximas dos semanas publicamos tres notas que bajan al detalle de cada capa del problema:
- 3 de septiembre — [¿Qué es un libre pasivo ambiental y por qué importa en una ex estación de servicio?](https://blog.gexplo.com/blog/libre-pasivo-ambiental-estacion-servicio) Qué significa realmente el término, qué exige la normativa nacional y municipal, y cómo se construye la evidencia que lo respalda.
- 8 de septiembre — [¿Qué análisis hacer en un suelo contaminado con nafta o gasoil? TPH, BTEX y algo más](https://blog.gexplo.com/blog/analisis-suelo-contaminado-nafta-gasoil-hidrocarburos) Cómo elegir el paquete analítico, qué significa cada parámetro y por qué un resultado de laboratorio no es todavía una investigación ambiental.
- 12 de septiembre — [¿Se puede construir sobre un terreno donde antes hubo una estación de servicio?](https://blog.gexplo.com/blog/construir-terreno-ex-estacion-servicio) Qué revisar antes de comprar o proyectar, en qué orden conviene hacer las cosas y qué pasa si aparecen hidrocarburos.
Una idea para empezar
El libre pasivo ambiental no debería entenderse como un papel que dice que está todo bien. Debería ser la consecuencia de algo bastante más difícil de conseguir: evidencia suficiente para conocer el estado ambiental de un predio.
Porque los surtidores pueden desaparecer, los tanques pueden retirarse y el edificio puede demolerse. El subsuelo, en cambio, conserva la historia del lugar.
GEXPLO · Consultoría Geológica y Ambiental
Trabajamos en investigaciones de suelo y agua subterránea, hidrogeología, monitoreo ambiental y evaluación de sitios potencialmente afectados por hidrocarburos, con equipo de campo, laboratorio e interpretación bajo un mismo techo.
Si estás analizando el cierre, la venta, la compra o la reutilización de una ex estación de servicio, escribinos a info@gexplo.com o por WhatsApp al +54 9 343 450-6385. El primer paso siempre es el mismo: reconstruir correctamente la historia del sitio y definir qué información ambiental hace falta obtener.
Este artículo tiene fines informativos, refleja la normativa vigente a la fecha de publicación y no reemplaza el asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Los requisitos pueden variar según la jurisdicción y la autoridad competente; verificá siempre la versión vigente ante el organismo. Normativa de referencia: Resolución 1102/2004 de la Secretaría de Energía y Ordenanza N.º 9648 de la Municipalidad de Paraná.