El terreno está bien ubicado, tiene buena superficie y la estación de servicio cerró hace años. Los surtidores ya no existen. Y aparece la pregunta lógica: ¿se puede construir ahí?
La respuesta corta es que probablemente sí, pero con una advertencia importante: que la estación haya cerrado no demuestra por sí mismo que el predio esté ambientalmente listo para recibir otro uso. Antes de comprar, proyectar o construir conviene conocer qué ocurrió durante la vida útil del establecimiento y, sobre todo, cómo fue su cierre.
La historia del terreno también forma parte del proyecto
Cuando evaluamos un inmueble solemos revisar título, zonificación, servicios, indicadores urbanísticos, accesos y dimensiones. En un predio con antecedentes industriales o de almacenamiento de combustibles falta una capa adicional: su historia ambiental.
Una estación de servicio pudo haber operado veinte, treinta o cincuenta años. En ese período pudo tener distintos tanques, cañerías, surtidores, sectores de descarga, depósitos de aceites e incluso modificaciones que hoy ya no son visibles. Por eso una visita al predio en su estado actual no cuenta toda la historia: cuenta el último capítulo.
Qué dice la normativa nacional
La Resolución 1102/2004 de la Secretaría de Energía regula el cierre transitorio y definitivo de instalaciones vinculadas con combustibles. Cuando se produce el cierre definitivo y se pretende darle otro destino al predio, su artículo 35 establece que la autoridad jurisdiccional debe exigir la erradicación de las instalaciones existentes destinadas al almacenamiento —tanques, cañerías y accesorios—, y prevé que pueda requerirse un estudio hidrogeológico realizado por empresa especializada, destinado a certificar la inexistencia de contaminación con hidrocarburos en el predio.
Es decir que cambiar el uso del inmueble no es únicamente una cuestión arquitectónica o urbanística. Puede existir una etapa ambiental previa que condicione el cronograma del proyecto.
En Paraná el requisito es aún más explícito
La Ordenanza 9648 de la Municipalidad de Paraná regula las estaciones de servicio de la ciudad. Cuando una instalación cierra definitivamente y se pretende dar otro destino al predio, su artículo 52 dispone la erradicación de tanques, cañerías y accesorios, la realización de un estudio de evaluación ambiental para certificar la inexistencia de contaminación con hidrocarburos y la presentación del libre pasivo ambiental ante el Departamento Ejecutivo Municipal.
Para un terreno de Paraná con antecedente de estación de servicio, ese es un dato que conviene revisar antes de avanzar con cualquier proyecto: no después de firmar.
Qué riesgo existe realmente
El combustible se almacena en tanques y se desplaza por cañerías, casi siempre enterradas. Una pérdida pequeña y sostenida puede comportarse de manera muy distinta de un gran derrame superficial: no genera un evento visible, no deja rastro evidente y puede prolongarse durante años sin que nadie la advierta.
Además, una contaminación de este tipo puede no verse desde la superficie. Puede haber suelo afectado debajo de antiguas instalaciones y, según la geología y la profundidad del nivel freático, los compuestos pueden alcanzar el agua subterránea.
Por eso "no se ve nada" no es una conclusión ambiental. Es una observación visual.
Comprar primero e investigar después es una mala secuencia
Imaginemos el caso habitual. Un desarrollador compra el terreno y comienza la demolición. Durante la excavación aparece suelo con olor a combustible y la obra se detiene. A partir de ahí hay que investigar la extensión de la afectación, caracterizar el material, evaluar el agua subterránea y definir qué hacer con el suelo excavado, todo con la obra parada y la operación inmobiliaria ya cerrada.
El problema ambiental no apareció tarde: se detectó tarde. La alternativa es invertir el orden y conocer primero, comprar después.
Eso es, en esencia, una due diligence ambiental. No busca demostrar que existe contaminación, ni lo contrario. Busca reducir incertidumbre antes de que se vuelva cara.
Cómo se estudia una ex estación de servicio
La investigación debería empezar por los antecedentes. Planos históricos, ubicación de tanques, pruebas de hermeticidad, cambios realizados en las instalaciones, informes anteriores y documentación de cierre suelen aportar información muy valiosa y, en general, cuestan mucho menos que una perforación.
Con ese material se desarrolla un modelo conceptual del sitio, y los puntos de investigación se ubican en función de las fuentes potenciales y del comportamiento esperado de una eventual pérdida. Si corresponde, se toman muestras de suelo; y si el nivel freático pudo haber sido alcanzado, se instalan pozos de monitoreo.
En agua subterránea no interesa solamente la concentración: también necesitamos saber hacia dónde fluye el agua. Porque el límite catastral de un terreno no detiene una pluma de contaminación, ni hacia adentro ni hacia afuera.
Qué pasa si aparecen hidrocarburos
Lo primero es caracterizar bien el problema. Encontrar contaminación no significa automáticamente que el terreno no pueda utilizarse nunca: significa que hay una condición que debe evaluarse y, cuando corresponda, gestionarse o remediarse según la autoridad competente y el uso futuro previsto.
La estrategia puede variar enormemente. No es lo mismo una afectación localizada en suelo que una pluma que alcanzó el agua subterránea, ni es lo mismo destinar el predio a un uso industrial que a un proyecto residencial. El uso futuro importa porque modifica la exposición potencial y, con ella, todo el contexto de evaluación.
El costo invisible de un terreno barato
Una propiedad con excelente ubicación puede parecer una oportunidad. Pero hay una cuenta que rara vez aparece en la negociación: el costo ambiental desconocido.
Investigar antes de adquirir no elimina todos los riesgos, pero transforma una incógnita en información. Y la información tiene valor económico concreto: sirve para negociar el precio, para definir condiciones antes de la compra, para decidir no avanzar, o simplemente para demostrar que el sitio está en condiciones ambientales compatibles con el proyecto.
Entonces, ¿se puede construir?
En términos generales, haber tenido una estación de servicio no condena para siempre a un terreno. Pero tampoco es un antecedente irrelevante. Antes de darle un nuevo uso conviene verificar cómo se cerraron las instalaciones, qué requiere la autoridad competente y cuál es el estado del suelo y del agua subterránea.
La mejor pregunta, entonces, no es solamente si se puede construir acá. Es: ¿qué necesitamos conocer para construir acá sin heredar un problema que todavía no vemos?
La serie completa
Esta nota cierra una serie de cuatro entregas sobre ex estaciones de servicio y pasivos de hidrocarburos:
1. [Ex estaciones de servicio: qué queda debajo del terreno cuando cierra el surtidor](https://blog.gexplo.com/blog/ex-estacion-de-servicio-que-queda-bajo-el-terreno) — el panorama general.
2. [¿Qué es un libre pasivo ambiental y por qué importa en una ex estación de servicio?](https://blog.gexplo.com/blog/libre-pasivo-ambiental-estacion-servicio) — qué exige la normativa y cómo se construye la evidencia.
3. [¿Qué análisis hacer en un suelo contaminado con nafta o gasoil? TPH, BTEX y algo más](https://blog.gexplo.com/blog/analisis-suelo-contaminado-nafta-gasoil-hidrocarburos) — cómo elegir el paquete analítico.
4. ¿Se puede construir sobre un terreno donde antes hubo una estación de servicio? — estás leyendo esta.
GEXPLO · Consultoría Geológica y Ambiental
Realizamos evaluaciones ambientales, investigaciones de suelo, estudios hidrogeológicos y monitoreo de agua subterránea para predios con antecedentes de almacenamiento y manejo de hidrocarburos.
Si estás evaluando una compra o un cambio de uso, escribinos a info@gexplo.com o por WhatsApp al +54 9 343 450-6385. Investigar antes suele ser mucho más económico que descubrir el problema durante la obra.
Este artículo tiene fines informativos, refleja la normativa vigente a la fecha de publicación y no reemplaza el asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Los requisitos pueden variar según la jurisdicción y la autoridad competente; verificá siempre la versión vigente ante el organismo. Normativa de referencia: Resolución 1102/2004 de la Secretaría de Energía y Ordenanza N.º 9648 de la Municipalidad de Paraná.